Tổng thuật trực tiếp sáng 29/8: xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của dự án luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ khoá XV, sáng ngày 29/8/2023

Theo đó, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khoá XV sáng ngày 29/8 xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung phiên họp.

Cổng Thông tin điện tử Quốc hội liên tục cập nhật nội dung phiên họp:

8h26: Đại biểu Đặng Bích Ngọc - Đoàn ĐBQH tỉnh Hòa Bình: Quy định không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Quan tâm đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 25 của dự thảo luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị quy định bên bán, bên mua cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

Về bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 1 Điều 26 dự thảo luật lần này đã bổ sung rõ hơn quy định về bảo lãnh cho việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu cơ bản nhất trí với phạm vi bảo lãnh đã được bổ sung mới trong dự thảo luật. Theo đó tổ chức tín dụng bảo lãnh những vụ tài chính của chủ đầu tư bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách và các khoản tiền khác Tuy nhiên, đại biểu cũng đề nghị dự thảo làm rõ hơn về cáci khoản tiền khác.

Đại biểu cũng băn khoăn về quy định cho phép khách hàng lựa chọn có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là nội dung bổ sung mới tại dự thảo luật, vì vậy việc bảo lãnh nên được quy định theo hướng là điều kiện bắt buộc với loại giao dịch mua bán này để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua.

Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị việc sửa đổi luật lần này cần nghiên cứu quy định cụ thể dễ hiểu, minh bạch đảm bảo đầy đủ pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản để người dân doanh nghiệp có căn cứ thực hiện liên quan đến nội dung nội dung này.

8h21: Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương: Cần thiết quy định về đặt cọc và thời điểm đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương nhận thấy, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhận được sự quan tâm của đông đảo người dân. Đại biểu góp ý về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23.

Thứ nhất, đại biểu bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…

Đại biểu nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn. 

8h20:Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải gợi ý một số nội dung tập trung thảo luận

Điều hành nội dung thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, hồ sơ dự án luật đã được gửi tới các đại biểu Quốc hội, đề nghị các đại biểu trao đổi những vấn đề cần rà soát để đảm bảo chất lượng của dự án luật, lưu ý các vấn đề lớn cơ quan thẩm tra cho ý kiến, các vấn đề còn ý kiến khác nhau.

8h02: Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội (ĐBQH), Thường trực Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo (Bộ Xây dựng) và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình chỉnh lý dự thảo Luật. Dự thảo Luật sau khi tiếp thu, chỉnh lý gồm 10 chương và 84 điều (bỏ 09 điều, bổ sung 01 điều so với dự thảo Luật đã trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5).

Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Đồng thời dự thảo Luật được chỉnh lý theo hướng: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. 

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác. Vì vậy, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 1 Điều 72 quy định rõ “bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành, địa phương có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử”.

Đối với những vấn đề xin ý kiến, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: các giao dịch không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thì quy định tại khoản 2 Điều 1 về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, có 02 phương án như sau:

Phương án 1: Đề nghị không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên không nhằm mục đích kinh doanh và quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 dự thảo Luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật.

Phương án 2: Đề nghị giữ quy định tại khoản 3 Điều 9 dự thảo Luật, theo đó, trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện các hoạt động trên nhằm mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch bất động sản.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1. 

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”. 

Về nội dung này, có 02 phương án như sau:

Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1.

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng xin ý kiến các đại biểu Quốc hội tại Hội nghị về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản; về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài các vấn đề nêu trên, Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đã phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan hữu quan nghiên cứu, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 về nhiều nội dung cụ thể; chỉnh lý toàn bộ dự thảo Luật và chuẩn bị dự thảo Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật. Trên cơ sở ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các vị đại biểu Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan liên quan nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật để chuẩn bị trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6.

8h01: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên họp

Điều hành phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, tiếp tục chương trình Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách, sáng nay, các đại biểu Quốc hội sẽ thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế đã chủ trì, phối hợp với Cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan, tổ chức có liên quan nghiên cứu tiếp thu, giải trình chỉnh lý dự thảo Luật; tổ chức các hội thảo tham vấn ý kiến chuyên gia, nhà quản lý, đối tượng chịu sự tác động của dự án Luật, xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội để có thêm cơ sở lý luận và thực tiễn hoàn thiện dự thảo Luật trình Hội nghị. 

Tiếp đến, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).